מס רכוש – סקירה מקיפה

משרד האוצר נאבק בשנים האחרונות בעליית מחירי הנדל"ן למגורים. קיים אמצעי נוסף, שכדאי לשקול לעשות בו שימוש: הטלת מס רכוש, על קרקע המיועדת למגורים והעומדת ריקה.
מורן מרקו, שמאי מקרקעין וכלכלן, מסביר בהרחבה על מס רכוש, משמעותו והעתיד לקרות.

 

בשנת 2000 נכנס לתוקף תיקון מס' 27 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים (תשכ"א-1961) שקבע כי שיעור מס הרכוש יעמוד על 0%. על אף שעל פני הדברים נראה כי מדובר בהקלה לטובת האזרחים – בשנים האחרונות הולכות ומתחזקות הקריאות כי מדובר דווקא במס צודק שראוי להשיבו. מהו מס רכוש? מה הוביל לחקיקתו והאם ישנם יתרונות בהחזרתו? בכך נעסוק במאמר זה.

 

מה זה מס רכוש?

מס רכוש הוא מס שהוטל על בעלי קרקעות פנויות – קרקעות שיועדו לבנייה, בתוכניות המתאר האזוריות (אינן מוגדרות כקרקעות חקלאיות), אך אינן בנויות.
סוגי הקרקעות שבעליהן חויבו בתשלום מס רכוש:

• קרקע פנויה שאינה קרקע חקלאית (גם אם טרם התקבל לגביה אישור היתר בנייה).
• קרקע פנויה שעליה עומד מבנה ארעי.
• קרקע שעליה בנוי בניין קבע, ששטחו קטן מ-‎30% מהשטח שהותר לבנייה.

מהן המטרות הניצבות בבסיס הטלת מס רכוש?

המטרה העיקרית של מס רכוש הינה לתמרץ את הבנייה ולעודד את בעלי הקרקעות הפנויות לבנות עליהן או למכור אותן – ובלבד שלא להותיר אותן במצב פנוי ובלתי בנוי. 
מעבר לעידוד הבנייה, שימש מס הרכוש למטרה נוספת – קרן פיצויים. על פי סעיף 2א' לחוק, חלק ממס הרכוש שנגבה הועבר לקרן פיצויים, שמטרתה לפצות את בעלי הקרקע על נזקים שאינם מכוסים על ידי חברות הביטוח, כגון: שריפה, נזקי טבע, פעולות איבה וכו'.

 

מהי המשמעות המעשית של הורדת שיעור מס רכוש ל-0%?

בשנת 2000 תוקן החוק – ונקבע כי המס יעמוד על 0%. המשמעות אינה ביטול של המס לחלוטין – אלא איפוס שיעור המס כהוראת שעה. כלומר: איפוס שיעור המס, במובחן מביטול המס – מאפשר לשר האוצר להחליט על השבת המס בכל עת. מאז מוארכת הוראת השעה מידי שנה והמשמעות המעשית היא כי אין מס רכוש.

בנוסף, חשוב להבין כי המס אמנם אופס בשנת 2000, אך בעלי קרקעות המיועדות לבניה, אשר לא בנו על הקרקע שלהם עד שנת 2000 (מועד "איפוס" המס), עדיין חייבים בתשלום יחסי של המס. אי תשלום של המס עלול להגדיל את החוב – ולהוביל לעיקולים ופתיחת הליכי גבייה שונים.

 

מהי הסיבה לאיפוס המס?

מתנגדי המס שתמכו באיפוסו, טענו שמדובר בתיקון צודק, מאחר שקרקע היא קניין פרטי. המס למעשה מחייב אותם לבנות על הקרקע שלהם – ומהווה התערבות גסה בקניין האישי, יש בכך מן האמת.

יש הטוענים כי התיקון לחוק ואיפוס המס לא נועד להקל על האזרחים את נטל המס, או כדי להגן על זכות הקניין שלהם, אלא נבע כתוצאה מהלחצים שהפעילו חברות ייזום הנדל"ן הגדולות, אשר החזיקו צבר קרקעות מרשים ונאלצו לשלם סכומי מס גדולים על קרקעות אלו- ורצו להקטין את העלויות המוטלות עליהן.

 

היתרונות שבהשבת מס הרכוש?

איפוס המס הוביל למצב שבעלי הקרקעות "דוגרים" על קרקע שמיועדת למגורים. כך, בעלי הקרקעות עשויים לפגוע בפיתוח העיר ועלולים להוות גורם נוסף לעלייה במחירי הנדל"ן (המחסור בדירות נובע באופן ישיר גם כתוצאה מפיחות בבניה על אותן קרקעות ייעודיות).
השבת מס הרכוש עשויה לסייע למשרד האוצר במאמציו לייצוב מחירי הנדל"ן למגורים. פרט לעובדה הברורה שקרקע היא קניין פרטי – קרקע היא גם עניין ציבורי. כך, כאשר בוחנים את השיקולים בעד ונגד השבת המס, יש להסתכל על טובת הכלל. קרקע מאושרת לבניה- צריכה להיבנות ולהשתלב כחלק מהמרקם הבנוי.

מאחר שמדובר בקניין פרטי, לא ניתן להכריח את בעל הקרקע לבנות על הקרקע שלו – אך ניתן בהחלט לתמרץ אותו לעשות כך, באמצעות הטלת המס.

 

האם מס רכוש יוחזר בקרוב?
לאחרונה, על רקע חלק מהדברים שהוזכרו וכחלק מהניסיון הכולל להוריד את מחירי הנדל"ן למגורים, פורסם כי משרד האוצר בוחן את האפשרות להחזיר את מס הרכוש.

אחת האפשרויות העומדות על הפרק היא הטלת מס רכוש בשיעור שנתי של 2.5% משווי הקרקע, רק על חברות שמחזיקות בקרקעות לצרכים עסקיים (כגון: חברות ייזום נדל"ן) ולא על בעלי קרקעות פרטיים.

כך או כך, אין ספק כי השבת המס עשויה לסייע בייצוב מחירי הקרקעות הפרטיות המיועדות לבניה, ולהאיץ את התחלות הבנייה. בכל מקרה בו אתם זקוקים למענה מקצועי אתם מוזמנים לפנות אל עורך דין למס רכישה או לפנות אלינו למשרד שמאות מקרקעין גסטרפוינד מרקו ולקבל ייעוץ בנוגע למס רכוש מקרקעין.

 

מורן מרקו, שמאי מקרקעין מומחה וכלכלן
השתתפה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת זאפ משפטי