צרו איתנו קשר >

השאירו פרטים ונשמח לחזור אליכם בהקדם!

קצת סדר בתקנות שבס-כחלון – 23/06/2020

ראשי / קצת סדר בתקנות שבס-כחלון – 23/06/2020


תוקפן של תקנות שבס-כחלון פג לפני מספר ימים וזה הזמן לעשות בדק בית ולבדוק האם ראוי להאריכן, או שיש לנצל את ההזדמנות ולהותיר אותן מחוץ לחקיקה בענף הנדל״ן.

 

האבולוציה של תקנת שבס, גלובס

האבולוציה של תקנת שבס, גלובס

 

קצת סדר בנושא- כיום זכויות הבניה במגרשים המיועדים למגורים, מוסדרות במסגרת תוכנית (תב״ע) אשר מפרטת את כל הוראות הבניה, המגבלות, דרכי וצורות הבניה, לעיתים מפורטות יותר (ואז נותנות פחות שיקול דעת לגורם המתכנן) ולעיתים מפורטות פחות (ואז המתכנן חופשי יותר). במרבית המקרים, התב״ע מציינת את שטח הבניה המותר, את מספר הדירות המותר ואת גודלן המינימלי. באופן עקרוני וככל אצבע- בשל שיקולי כדאיות כלכלית- יזמים יעדיפו תמיד שטח בניה גדול יותר, מספר דירות גדול יותר וגודל מינימלי נמוך יותר.

תקנות שבס (המאושרות במסגרת הקלה בוועדה לתכנון ולבניה), מאפשרות ליזם לבקש הגדלה של 30% במספר הדירות המותרות עפ״י התב״ע, אך ללא הגדלה של שטח הבניה הכולל (למשל- אם ניתן לבנות 10 דירות על מגרש מסוים, לאחר הפעלת תקנת שבס, ניתן יהיה לבנות 13 דירות על אותו מגרש), ובתנאי שלאחר הפעלת תקנת שבס, שטח דירה ממוצע לא יהיה קטן מ-80 מ״ר.

תקנות שבס-כחלון אושרו בשנת 2015 והן מאפשרות ליזמים לבקש (גם כן במסגרת של הקלה) תוספת של 30% במספר הדירות ובנוסף- תוספת של 20% בשטחי הבניה.

ברגע שמאושרת תוכנית לקרקע, הדבר נעשה לאחר הליך ארוך ומייגע של שיתוף הציבור, קבלת עמדת הרשויות ומשרדי הממשלה השונים הנוגעים בדבר ולאחר דיונים ארוכים וממושכים, אשר מביאים בחשבון את כל הגורמים והשיקולים ובסופו של דבר- נקבעות הוראות הבניה לקרקע, כמובן תוך שימת לב לסביבה. הדבר נעשה על ידי אנשי מקצוע מתחומים שונים אשר יודעים לאזן בין הצרכים, הרצונות והאילוצים.

הליכי תכנון אמורים להיות וודאיים ולשקף את מדיניות התכנון הנכונה והמתאימה לקרקע, אותה קבעו אנשי המקצוע- המתכננים, על פי המדיניות שקבעה הממשלה (גם לה מייעצים אנשי מקצוע). העניין הוא שכפוליטיקאים נכנסים לתמונה- הראייה לטווח הקצר מקבלת עדיפות על פני הראייה לטווח הארוך. וכשדברים נעשים מתוך ראייה לטווח קצר- עלולים להישקל שיקולים פחות ענייניים, טובת הציבור עלולה להיפגע וסקטורים מסוימים עלולים לקבל עדיפות על חשבון סקטורים אחרים, משיקולים פוליטיים.

קיים חשש בלתי מבוטל, שאם לאחר אישור תוכנית (דבר שכאמור- לוקח לעיתים שנים של הליכים ודיונים, בכל הערכאות), ניתן יהיה לשנות אותה באופן משמעותי (תוספת של 20% שטחי בניה ו-30% במספר הדירות היא תוספת משמעותית מאוד), אזי הדבר יפגום בהגשמת המדיניות התכנונית אותה ביקשה הוועדה לקבוע.

מינהל התכנון הודיע כבר כי הוא מתנגד להארכת תוקפן של תקנות שבס-כחלון, ובצדק. ראש מינהל התכנון התבטאה בראיון לגלובס כי: ״תוכניות שמתוכננות, נבחנות ומאושרות לאחר בחינה יסודית ומתן דגש לאיכות התוכנית, לטובת התושב, הרחוב והעיר, תוך שקלול כל האיזונים – מרוקנות מאלמנטים חשובים ומהותיים בהליך הרישוי דרך הליך ההקלות. הקלות אלה, באות פעמים רבות על חשבון איכות התכנון והביצוע ואף מוסיפות 'גיבנת' משמעותית ללוח הזמנים לקידום ההיתר והבנייה".

התקנות אושרו בשעתו ובמקור כדי לסייע בפתרון מצוקת הדיור. אם אכן זוהי מטרתן, אזי ניתן היה לנצל את השנים הרבות שחלפו מאז אושרו תקנות שבס, כדי לייצר חקיקה שתותיר את שיקול הדעת, האם לתת הקלות מסוג זה או לא, לוועדות התכנון עצמן, שהן אלו המכירות את השטח ואת הקרקע בצורה הטובה ביותר.

אלא שחקיקה כזו לא יוצרה ונשארנו עם חקיקה שבעצם ״כופה״ על הוועדות המקומית מתן הקלות, בדרך שאינה תמיד מוצדקת. לכן, לדעתי עדיף יהיה אם תוקפן של תקנות שבס-כחלון לא יוארך (כמובן שאין בכך כדי לפגוע ביזמים שכבר החלו בהליכי תכנון ורישוי על סמך תקנות אלו).

בנוגע ליזמים- תקנות שבס רק פוגעות בהם- הן מייצרות אי-וודאות ויזם לא יכול לכלכל צעדיו בצורה מושכלת וברורה- ראו מה קורה עכשיו- אין יזם שיודע האם תוקף התקנות יוארך או לא, ואם כן- עד מתי. התקנות הפכו להיות ״פרסונליות״, במקום מקצועיות וההימורים בנוגע להארכתן מתבססים על זהות השר והשיוך המפלגתי שלו.

דעתי בנוגע לציפוף בניה במגזר העירוני ידועה ובעבר כבר התבטאתי פעמים רבות בנושא- ככל שעיר צפופה יותר, כך היא יכולה להציע לתושביה שירותים טובים, יעילים וזולים יותר. אני בעד תגבור זכויות בניה, בעד תוספת יחידות דיור, בעד ציפוף הערים, אבל הדרך הנכונה לעשות זאת, היא באמצעות מוסדות התכנון.




זקוקים לייעוץ? מלאו את הפרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם האפשרי
שלח הודעה
צריכים עזרה? אנחנו כאן לכל שאלה