צרו איתנו קשר >

השאירו פרטים ונשמח לחזור אליכם בהקדם!

הפקעת קרקע ותביעות בגין ירידת ערך (סעיף 197)

ראשי / תחומי עיסוק / הפקעת קרקע ותביעות בגין ירידת ערך (סעיף 197)

הפקעה היא כינוי לפעולה בה המדינה משתלטת על קניינו הפרטי של אזרח, או תופסת את הזכויות שלו ברכושו, לעיתים תוך מתן פיצוי בגין הפקעת קרקע חקלאית, ולעיתים ללא פיצוי כספי כלשהו.

 

בין אם ההפקעה מבוצעת עם פיצוי ובין אם היא מתבצעת ללא פיצוי לבעלים, היא פוגעת ביכולתו של הבעלים להחזיק בקרקע או לממש אותה כראות עיניו, ולכן היא פוגעת בקניינו.

 

למרות פגיעה זו, הרציונל במתן האפשרות למדינה להפקיע רכוש מאזרח, הוא שלעיתים הקרקע נדרשת לצורך ציבורי חיוני כלשהו. בהתנגשות שבין זכות הקניין של האזרח, לבין הצורך הציבורי, גובר בדרך כלל הצורך הציבורי, ולכן מבוצעת ההפקעה.

 

בכל מקרה, האקט מבוצע בכפיה וללא הסכמת האזרח (כאמור- לעיתים תוך מתן פיצוי על הפקעת קרקע ולעיתים ללא פיצוי). הנכס המופקע משמש את המדינה לשימושים ציבוריים ובכל מקרה, ההפקעה מבוצעת על פי החוק בלבד (כפי שקורה בכל פגיעה בקניין של אזרח).

 

הפקעת קרקע

החוקים המאפשרים הפקעת קרקע מאזרח, הם:

  1. חוק התכנון והבניה.
  2. פקודת הקרקעות (הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור).
  3. חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות ופיצויים).
  4. פקודת המכרות.
  5. חוק ניקוז והגנה מפני שיטפונות.
  6. חוק המים.

ההפקעה יכולה להתבצע על ידי מספר רשויות ממשלתיות, כגון וועדה מקומית, מע״צ, חברת החשמל, והשימושים הנפוצים ביותר של נכס שהופקע, הם סלילת כבישים ומסילות רכבת, כמו גם מטרות נוספות, כולן הוגדרו בחוק.

 

ככלל, רשות המפקיעה קרקע מאזרח, מחויבת בתשלום פיצויים, גם עבור הקרקע וגם עבור המחוברים לקרקע (מבנים ומתקנים המחוברים לקרקע חיבור של קבע), כאשר עבור הקרקע, הרשות המפקיעה רשאית להפקיע עד 40% ממנה ללא פיצוי על פי חוק התכנון והבניה, ו-25% מהקרקע ללא פיצוי, כאשר ההפקעה מבוצעת על פי פקודת ההפקעות (רכישה לצורכי ציבור). במידה והקרקע מופקעת במלואה, הרשות מחויבת במתן פיצוי מלא (בגין 100% מהחלקה).

 

הפקעת קרקע כוללת, בדרך כלל, שני שלבים עיקריים: הראשון הינו אישור תוכנית המפקיעה את הקרקע (או חלקה), והשני- הינו תפיסת הקרקע בפועל.

 

הפיצוי לבעלי הקרקע שהופקעה, משולם לאחר תפיסת הקרקע, אולם על פי ייעוד הקרקע לאחר אישור התוכנית המפקיעה.

 

לדוגמא, במידה וייעוד הקרקע שונה מ״מגורים״ ל״דרך״, אזי הפיצוי שיקבל הבעלים מהרשות הינו על פי ייעוד ״דרך״, שהוא נמוך משמעותית (לעיתים עד 90%!) משווי הקרקע בייעודה הקודם (מגורים).

 

פיצויים בגין הפקעת מקרקעין

הגורם הקובע את הפיצוי הינו שמאי מקרקעין ומומלץ לפנות אליו מיד לאחר שמאושרת התוכנית המפקיעה, משום שהרשות עשויה לקבוע שערך הקרקע הינו נמוך ממילא ולנסות לשלם פיצויים נמוכים ככל האפשר, מה גם שלעיתים מימוש ההפקעה (והתשלום בגינה, בהתאם), מתבצעים שנים רבות לאחר אישור התוכנית, באופן שגם הוא מקשה על הערכת הפיצוי המגיע לאזרח.

 

להלן דוגמא הממחישה את חשיבות הדברים:

בעל קרקע בשטח של כדונם, קיבל הודעה על הכנת תוכנית אשר תשנה את ייעוד הקרקע (במלואה) מ"מגורים" לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח). השלב הבא יהיה אישור התוכנית וכתוצאה מכך, ייעוד הקרקע ישתנה מ״מגורים״ ל״שצ״פ״. כפועל יוצא מכך, שווי הקרקע ירד משמעותית, נניח לצורך הדוגמא כי בייעוד מגורים הקרקע הייתה שווה 1,000,000 ש״ח. כעת, בייעוד שצ״פ, הקרקע שווה כ-300,000 ש״ח בלבד.


בשלב הבא, הרשות תתפוס את הקרקע ותממש את מטרת ההפקעה. נניח לצורך הדוגמא כי היא תקים על הקרקע גן משחקים לטובת תושבי השכונה. או אז- לאחר תפיסת הקרקע, הרשות תשלם פיצויים לבעלים, אולם הפיצוי יהיה על פי הייעוד שאושר (שצ״פ), ולא על פי הייעוד הקודם (״מגורים״). לכן, את עיקר הפיצוי יש לתבוע מיד עם אישור התוכנית המפקיעה, והתמהמהות עד לשלבים מאוחרים יותר, מפחית משמעותית את גובה הפיצוי על הפקעת קרקע. 

 

לעיתים, רשות ממשלתית מפקיעה מאזרח קרקע, אולם למרות שחולפות שנים רבות, היא אינה מממשת את מטרת ההפקעה (כלומר- אינה מנצלת את הקרקע למטרה שלשלמה היא הופקעה) והקרקע עומדת כביום שהופקעה. במקרים כאלו, בית המשפט עשוי לבטל את ההפקעה ולהשיב את הקרקע לבעליה. 

 

הפקעה המתבצעת על פי חוק התכנון והבניה, מאפשרת להפקיע 40% משטח החלקה, ללא מתן פיצוי כלשהו. כאשר מפקיעים מעל 40% אולם לאחר ההפקעה יתרת החלקה אינה נפגעת, החוק אף מאפשר הפקעה של 50% משטחה. מעבר לכך- ההפקעה מחייבת פיצוי כספי, או מתן קרקע חלופית על ידי הרשות. 

 

שמאי מקרקעין להפקעות קרקע

אנו ממליצים לבעל קרקע אשר קיבל הודעה על הפקעה צפויה, להיוועץ מוקדם ככל הניתן בשמאי מקרקעין, הבקיא ומנוסה בהפקעות, אשר יוכל גם להעריך את הפיצוי וגם להכווין את האזרח כיצד להתנהל מול הרשות המפקיעה.

הפקעת קרקע -סעיף 197 - גסטפרוינד & מרקו

למידע וייעוץ צרו קשר