צרו איתנו קשר >

השאירו פרטים ונשמח לחזור אליכם בהקדם!

פיצול נחלה חקלאית

ראשי / פיצול נחלה חקלאית
פיצול נחלה חקלאית


פיצול נחלה חקלאית והאפשרות לנת את החיוב הבין דורי – "בן ממשיך" יצרה מהפכה של ממש בקרב בעלי הנחלות במושבים בישראל. בשורות הבאות תמצאו מידע רב על המשמעות, המורכבות, ההשלכות ואופן הגשת הבקשה לפיצול מגרש מתוך שטח הנחלה.

 

נחלות חקלאיות הן נכסים מורכבים, וייחודיים למושבים בישראל. עד לפני מס' שנים, בעל זכויות בנחלה היה רשאי לבנות עד 3 יחידות דיור בחלקת המגורים, ובתנאי שבין הדיירים המאכלסים אותן יתקיים רצף בין-דורי (כלומר- 3 דורות של משפחה אחת).

 

החלטה מס' 1523 (בעבר- החלטה מס' 1464) של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מאפשרת לנתק את החיוב הבין-דורי ("בן ממשיך") ומתירה פיצול נחלה חקלאית והפרדה של מגרש מחלקת המגורים. זאת לאחר שבמשך שנים רמ"י לא אפשרה להפריד מגרש מתוך שטח נחלה, אלא התירה העברת זכויות בנחלה רק לבן ממשיך- הבן שמעבד את המשק יחד עם הוריו ולאחר פטירתם הוא יהפוך להיות בעל הנחלה.

 

בן ממשיך

מאחר ו"בן ממשיך" יכול להיות רק בן אחד או נכד אחד, מדינות זו יצרה קשיים רבים, אשר אחד מהם הוא למעשה "הצהרה" של ההורים על בחירת אחד הילדים כממשיך דרכם ועמלם במשק החקלאי, כולל חתימות על מסמכים שונים מול המושב. לבחירתו של בן ממשיך ישנן השלכות רבות על התא המשפחתי, לרבות על היחסים בין ההורים לילדיהם ובין האחים לבין עצמם, שכן באופן טבעי, עלולה להיווצר תחרות בין האחים על הזכות להיות בן ממשיך.

 

על רקע זה באה לעולם החלטה 1523 רשות מקרקעי ישראל אשר הלכה למעשה, מאפשרת פיצול נחלה והוצאתו של מגרש נפרד מחלקת המגורים ומימוש שלו, תוך שכל יתר הזכויות בנחלה- עומדות בעינן. החלטה יוצרת מקור הכנסה נוסף ומשמעותי לבעלי הזכויות בנחלה, או אף חלוקת הנכס בין ילדיהם/יורשיהם (ובכך- מניעת סכסוכים בין היורשים על הזכויות בנחלה).

 

פיצול נחלה של בן ממשיך והערכת שווי נחלה
פיצול נחלה והוצאת מגרש נפרד

 

החלטה מס' 979 של רמ"י, קבעה כי יש לאפשר לבעל הזכויות בנחלה לעגן ולרשום את זכויותיו בחלקות המגורים כיחידה עצמאית בספרי המקרקעין; ההחלטה גם אפשרה להפריד מגרש מתוך חלקת המגורים הקיימת בחלקה א', כדי לאפשר לבעלי הזכויות בנחלה לייצר מקורות מימן מבלי שיהיו מוכרחים לממש את מלוא זכויותיהם בנחלה.

 

על החלטה זו הוגשו בג"צים רבים ובסופו של דבר, בשלהי שנת 2011, נתקבלה הכרעה בעתירות אלו, כאשר בית המשפט העליון תמך בעמדת מועצת רשות מקרקעי ישראל, ובמסגרת החלטה 1523, יושמה פסיקתו.

 

בקשה לפיצול מגרש משטח הנחלה

לצורך פיצול נחלה והפרדת מגרש מתוך חלקת המגורים, נדרשת הצטרפות של בעל הזכויות להסדר (על פי החלטה 1523) וחתימה על חוזה חכירה נפרד למגרש המפוצל ולזכויות הבניה. במקרים מסוימים ניתן אף להגיש בקשה לפיצול מגרש משטח הנחלה לפני ההצטרפות להסדר הנ"ל, אולם הפיצול יאושר אך ורק לאחר ההצטרפות של בעל הזכויות בנחלה להסדר.

 

פיצול נחלות חקלאיות

 

המחזיק בנחלה (כחוכר או כבר-רשות במסגרת הסכם משבצת) רשאי להגיש בקשה להצטרפות להסדר עפ"י החלטה 1523, למחלקה החקלאית ברשות מקרקעי ישראל ונדרש לצרף מסמכים אלו:

 

  • טופס בקשה חתום ע"י המבקש והאגודה.
  • תשריט מדידה עם סימון חלקת המגורים.
  • נסח טאבו.
  • אישור מורשי חתימה מטעם האגודה.
  • התחייבות האגודה לעמידה במכסת יח"ד בהתאם לתמ"א 35.

 

עפ"י החלטות רמ"י עד כה ובהתאם למגבלה המחייבת הותרת זכויות בניה של 160 מ"ר לנחלה העיקרית וחובה להקצות זכויות בניה של 160 מ"ר למגרש החדש, נראה כי ניתן לבצע פיצול של מגרש אחד בלבד בנחלה.

 

יש לזכור כי הצטרפות להסדר אינה גוברת על המגבלות התכנוניות החלות על הקרקע והקבועות בתוכניות המתאר, אשר בעיקרן מגבילות ל-3 את מס' יחידות הדיור בנחלות. כמו כן, פיצול חלקת המגורים גורע מזכותו של בעל הנחלה זכויות בניה. לפיכך, על בעל הזכויות לבדוק היטב את אפשרויות המימוש העומדות בפניו.

 

האפשרויות שמעניקה החלטה 1523 הן ברוב המקרים בשורות טובות מאוד לחקלאים, אלא שפיצול נחלה חקלאית כרוך גם בעלויות בלתי מבוטלות:

 

  • תשלום לרשות מקרקעי ישראל בסך 3.75% משווי חלקת המגורים כולה, לצורך הצטרפות להסדר עפ"י החלטה 1523.
  • תשלום דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל, בסך 29.25% משווי המגרש.
  • תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין זכויות הבניה.
  • תשלום מס רכישה (לא בכל המקרים, יש לבדוק באופן פרטני).

 

שמאי מקרקעין לבחינת היתכנות כלכלית לפיצול נחלה

בחלק ניכר מהמקרים, שווי נחלה הינו מיליוני שקלים רבים. הסכום אותו יש לשלם לרמ"י לצורך הצטרפות להסדר, עומד על 33% משווי הנחלה, ועשוי להיות גם הוא לעמוד על מיליוני שקלים רבים, אותם על בעל הזכויות להוציא מכיסו. עבור חקלאים רבים, פיצול נחלה חקלאית מהווה מהלך עתיר סיכון ויש לוודא היטב כי אכן קיימת הצדקה כלכלית והיתכנות ממשית להוצאתו לפועל.

 

האם פיצול הנחלה כדאי מבחינה כלכלית? לצורך כך יש לפנות לשמאי מקרקעין, אשר יוכל לאמוד את העלויות להן תידרשו, עוד לפני שתחלו בתהליך (אשר כרוך כמובן בהוצאות כספיות) כמו כן אנחנו מספקים שירות הערכת שווי נחלה, למידע נוסף צרו קשר.

 

למשרדנו ניסיון רב בבדיקות כלכליות עבור פיצול נחלה חקלאית. אנו נסייע בבדיקת ההיתכנות התכנונית, הקניינית והכלכלית, וכן באומדן התשלומים הצפויים, את ההכנסות הצפויות כתוצאה מפיצול המגרש וכן נוכל לייעץ בנוגע למיסוי הצפוי (מס רכישה, היטל השבחה ועוד), לפרטים נוספים בנושא הערכת נחלה משמאי מקרקעין צרו קשר בטופס המופיע מטה.




זקוקים לייעוץ? מלאו את הפרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם האפשרי