צרו איתנו קשר >

השאירו פרטים ונשמח לחזור אליכם בהקדם!

עסקת קומבינציה

ראשי / עסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה


עסקת קומבינציה היא למעשה עסקת חליפין, שבמסגרתה בעל קרקע מוכר חלק מזכויותיו בקרקע, בתמורה לשירותי בניה שהוא מקבל מיזם. צורת עסקה זו התפתחה במהלך שנות ה-70, על רקע עלויות מימון גבוהות בשל שיעורי אינפלציה גבוהים, אשר הקשו וייקרו את עלויות האשראי.

 

כיום, עסקת קומבינציה היא עסקת נדל"ן נפוצה בשוק הישראלי, כאשר בעל קרקע מאפשר ליזם לבנות על קרקע בתמורת אחוזים מהדירות שייבנו. במידה ומתכננים את צורת עסקה זו באופן נכון, תוך התחשבות בנתונים ובמאפייני הצדדים, ניתן להפיק ממנה יתרונות משמעותיים ולהפוך אותה לצורך התקשרות כדאית יותר, מבחינה כלכלית, משיטות התקשרות אחרות.

 

עסקת קומבינציה "קלאסית" היא כאשר בעל קרקע מוכר ליזם חלק ממנה, בתמורה לקבלת שטחים בנויים על חלק הקרקע שנותר בידיו. לכן, התשלום לבעלים, נעשה גם גמר הבניה. בניגוד לעסקת מזומן, התמורה שיקבל בעל הקרקע יכולה להיות גבוהה או נמוכה מהמתוכנן בעת חתימה החוזה, משום שמרגע החתימה ועד לסיום הבניה, עשויות לחלוף מספר שנים.

 

יתרונות של עסקת קומבינציה

באופן כללי, ניתן להצביע על 2 יתרונות מהותיים הטמונים בעסקת קומבינציה: האחד- היא מאפשרת לבעל הקרקע לקבל מחיר גבוה יותר ומצד שני- חוסכת ליזם את הצורך לממן את רכישת המגרש- היזם אינו נדרש לגייס הון לרכישת הקרקע, והוא משלם את תמורתה באמצעות שירותי בניה לבעל הקרקע.

 

היתרון השני- מבנה של עסקת קומבינציה חוסך לצדדים חלק ניכר מתשלומי המכס (למשל: בעל הקרקע משלם מס שבח אך ורק על החלק שנמכר ליזם, ולא על הקרקע כולה, כפי שקורה בעסקת מכר רגילה). כמובן שלצד היתרונות, ישנם גם חסרונות: בעל הקרקע נכנס לעסקה שתסתיים מס' שנים לאחר מכן (ולא בתוך מס' חודשים, כפי שקורה בדר"כ בעסקאות מכר רגילות), ולעומתו- היזם מקבל "שותף" נוסף בפרויקט והוא נתון כל העת לפיקוח מטעמו (שהרי חלק מהדירות שייכות לבעל הקרקע).

 

יתרונות של עסקת קומבינציה
יש יתרונות בעסקת קומבינציה – רק צריך לדעת לעמוד עליהם..

 

שמאי מקרקעין לעסקת קומבינציה

עסקאות קומבינציה הן אמנם נפוצות, אולם יחד עם זאת, הן סבוכות והטיפול בהן (במידה והוא נערך בצורה מקצועית, כמובן) מצריך ידע וניסיון רב. בכל עסקת קומבינציה, מומלצת מעורבות של שמאי מקרקעין, הן מצד היזם והן מצד בעל הקרקע ותפקידו הוא קביעת אחוז הקומבינציה– כלומר- את אחוז הדירות שיקבל בעל הקרקע מאת היזם, תמורת הקרקע. לצורך קביעת אחוז הקומבינציה, השמאי מנתח את זכויות הבניה, את עלויות הבניה ואת המיסים החלים על העסקה ובמסגרת חוות דעתו הוא מתייחס לכל המרכיבים והתחשיבים הרלוונטיים.

 

את אחוז הקומבינציה מקובל לחשב באחת משתי גישות: הגישה הכלכלית או הגישה ההנדסית, אולם בכל מקרה- חתימה על הסכם קומבינציה ללא בדיקת שמאי מקרקעין, עשויה לחשוף את הצדדים לעסקה שאינה כדאית (ליזם או לבעל הקרקע, ולעיתים לשניהם). בנוסף, שמאי מקרקעין ייקח בחשבון את המיסים אשר יחולו על העסקה (הן על היזם והן על בעל הקרקע, כאשר במידה ואחד מהם משלם מיסים- נדרש לבצע גילום), את רמת הסיכון שנוטל על עצמו כל צד, את משך זמן הבניה, עלותה, רווח יזמי מקובל ועוד.

 

חלק ניכר מהמאמצים הכרוכים בגיבוש עסקאות קומבינציה, כרוך בהקטנת נטל המס אשר יחול על הצדדים ויש לשים לב לנושא זה משום שכמעט כל מס נדל"ן אפשרי, חל על עסקאות קומבינציה- מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, מע"מ ומס הכנסה.

 

בכל מקרה, בעת בדיקת ההיתכנות לעסקת קומבינציה, ובוודאי שלפני החתימה על עסקה כזו, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין. משרד רואה חשבון בחיפה – גסטפרוינד & מרקו עם ניסיון רב בניתוח עסקאות קומבינציה ובמהלך השנים ליווינו בעלי קרקעות ויזמים רבים, החל ממתן ייעוץ בשלב המו"מ לביצוע העסקה ועד לסיום מכירת הדירות בפרויקט. כמו כן מונינו מטעם שני הצדדים, אשר הסכימו מראש כי אחוז הקומבינציה שמשרדנו יקבע- יחייב אותם בעסקה.

 

אולי יעניין אתכם גם מאמר מקצועי על בחירת שמאי משכתנא מומחה




זקוקים לייעוץ? מלאו את הפרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם האפשרי