אבל הגג רשום בטאבו!

דוגמא נוספת, מדוע עורכי דין אינם צריכים לגעת בתיקי בניין, ובטח שלא להצהיר עבור לקוחותיהם שהם בדקו אותם-

עורך דין צעיר, ״בדק״ עבור לקוחותיו את המצב התכנוני (כולל תיק הבניין כמובן) לפני החתימה על חוזה הרכישה, וזה הולך לעלות לו ביוקר.

הסכם הרכישה נחתם לפני כחצי שנה, במסגרתו רכש זוג משפרי דיור דירה בחיפה. מדובר בדירה משופצת וגדולה, אחרי שהבעלים הקודם (המוכר) קיבל היתר בניה להרחבה משמעותית שלה- ובנה קומה נוספת על גג הבניין.

הזוג הצעיר קיבל את המפתחות לדירה (לא נזקקו למשכנתא) ונכנסו לגור בה לפני כמעט חודשיים.

בשבוע שעבר הם קיבלו מכתב התראה לפני הגשת תביעה- מסתבר שזכויות הבניה שנוצלו, לצורך תוספת הבניה, הן הרבה מעבר לחלקה היחסי של הדירה (כידוע- זכויות הבניה הן רכוש משותף, ומתחלקות בהתאם לחלק היחסי בו).

עורך הדין שייצג את הקונים, חשב (בטעות) שאם הגג צמוד לדירה, זה אומר שגם זכויות הבניה שייכות לה ושאפשר לבנות עליו כמה שרוצים.

איך הדבר התעורר ומה פתאום השכן נזכר? כי גם הוא רצה לבנות תוספת בניה (בקומת הקרקע), וכשהוא ניגש לאדריכל כדי לקדם היתר בניה- התחוור לו שלא נותרו בחלקה זכויות בניה, משום שהדירה בקומה העליונה ניצלה את כולן, הרבה מעבר לחלק היחסי שלה.

ומה עם הוועדה המקומית? איך היא איפשרה לדבר הזה לקרות? פשוט מאוד- הוועדה המקומית היא מוסד תכנוני, היא עוסקת בעניינים תכנוניים, ולא בעניינים קנייניים. אמנם כיום המצב מעט שונה, אולם לפני עשר שנים, כאשר תוספת הבניה הזו אושרה ונבנתה- זה היה המצב, ושם לא ביקשו לוודא שזכויות הבניה שמנוצלות במסגרת הבניה, הן על פי חלקה היחסי של הדירה.

במסגרת מכתב ההתראה, השכן דורש לפרק את השטח שנוצל על חשבון הרכוש המשותף, כדי שגם הוא יוכל לבנות תוספת בניה, במסגרת החלק שלו.

הקונים בלחץ, חוששים שהם אכן ידרשו להרוס חלק מהדירה. הם פנו למוכר, שאמר להם שעורך הדין שלהם בדק עבורם את הכל, ושאם יש להם טענות- שיפנו אליו. וזה מה שהם עשו, פנו אליו, והוא התקשר אלי כדי לשמוע מה דעתי ולקבל חוות דעת. ואז הסברתי לו שאין קשר בין הצמדת הגג לבין זכויות בניה.

מה יהיה בבית משפט? לא יודע, אבל פיצוי כספי הם ישלמו כמעט בוודאות, משום שגם אם יקבע שניתן להשאיר את תוספת הבניה, הם ידרשו לפצות את השכנים בגין גזילת זכויות הבניה שלהם- הם הרי בנו על חשבון הזכויות שלהם.

בכל מקרה, את כל הבלאגן הזה ניתן היה לחסוך, אם שמאי מקרקעין היה בודק את הנכס לפני הרכישה ומסביר לקונים (ולעורך הדין שלהם), שהקומה השניה, בנויה בחלקה הגדול על חשבון השכנים. כמה שזה פשוט וקל- ועדיין עורכי דין ממשיכים להסתבך.

בתמונה למטה- פסקה מתוך חוות הדעת שהוצאנו לעורך הדין, עם השורה התחתונה: