הערכת זכויות בנחלה – המדריך המלא 2022
מאת אסף גסטפרוינד, שותף במשרד גסטפרוינד-מרקו ויו״ר מחוז חיפה והצפון של לשכת שמאי המקרקעין
הערכת הזכויות בנחלה היא מהעבודות המורכבות ביותר שקיימות אצל שמאי מקרקעין, המצריכה היכרות עמוקה עם האזור הגיאוגרפי ואופיו, שליטה גבוהה בהחלטות רשות מקרקעי ישראל והתמצאות בדיני המס הרלוונטיים, במיוחד אלו החלים על המגזר החקלאי.
עסקה בנחלה, גם היא אינה פשוטה ומצריכה הסכמה של גורמים שונים (כמו למשל האגודה שיתופית ורשות מקרקעי ישראל). בנוסף, ישנם מסמכים רבים הנדרשים לצורך בדיקת הנחלה והערכתה וכדי שהדברים יהיו ברורים עוד לפני חתימת הסכם הרכישה, מומלץ לבדוק את כל ההיבטים הרלוונטיים בעסקה לרכישת נחלה, באמצעות שמאי מקרקעין המתמחה בכך, אשר ידע לנתח את כלל המסמכים ואת המשמעויות העולות מהם.
בעלי נחלות חקלאיות המחזיקים בשטחים של רשות מקרקעי ישראל, נדרשים לשלם לרמ"י תשלומים בעת ביצוע פעולות שונות אשר הם מבצעים, בנחלה, כגון: תוספות בניה, שינוי יעוד, פיצול מגרש והעברת זכויות. נהלי העבודה ברמ״י, כמו גם ההחלטות שמכוחן הוא פועל, הן סבוכות, מורכבות ומצריכות מומחיות מיוחדת.
בין יתר ההיבטים שנבדקים על ידי שמאי מקרקעין המתמחה בכך, ניתן להזכיר:
- בדיקת הזכויות הנרכשות- האם נרכשות זכויות בר רשות, או אולי זכויות חכירה? ישנו הבדל דרמטי בין הזכויות השונות אשר משפיע גם על שוויין. נושא נוסף המושפע באופי הזכויות הוא אפשרויות מימוש ופיצול הנחלה.
- שטח הנחלה וגבולותיה- נושא זה נבדק על ידי השמאי המבקר בשטח והוא בודק האם הנחלה ממוקמת על המגרש שהוקצה לבעליה ומוודא כי היא אינה חורגת למגרשים או חלקות שכנות.
- שימוש הנעשה בנחלה- חוזה החכירה מגדיר את השימושים שבעלי הזכויות רשאים לעשות בשטח הנחלה. ככל והשימושים אינם תואמים לחוזה החכירה, הדברים עשויים להשפיע על שווי הנחלה ו/או המיסוי הצפוי לחול בעת העברת זכויות. למשל – כאשר השימוש המותר הוא למגורים וחקלאות בלבד, אולם בעלי הזכויות בנחלה מפעילים גם צימרים לתיירות, אזי מדובר בשימוש שאינו על פי ההרשאה. בעל זכויות העושה שימוש בקרקע ללא הסכמת רמ״י, חשוף בפני דרישת תשלום דמי שימוש עבור השימוש הלא מורשה. בנוסף לכך, כל פעולה הקשורה ברמ"י החל מרישום זכויות, בקשה לתוספת בנייה ועד להצטרפות להחלטות החדשות לרבות פיצול מגרש מנחלה – מחייבת כתנאי סף את הסדרת כל השימושים הקיימים בנחלה.
- התאמה להיתרי הבניה- שמאי המקרקעין בודק האם השטחים הבנויים בפועל, תואמים להיתרי הבניה שניתנו בנחלה. במידה וישנן חריגות בניה, ניתן לבדוק האם ישנה אפשרות להכשירן באמצעות היתר בניה, ואם כן- מהן ההשלכות הכספיות הכרוכות בכך.
נושא נוסף רלוונטי המעניין רבים ומשפיע על ההחלטה לגבי רכישת נחלה (וכמובן על שוויה) הוא פיצול מגרש מנחלה, על פי החלטת מועצה מס׳ 1591 של מועצת רמ״י, אשר מאפשרת לבעלי נחות חקלאיות לפצל מגרש מחלקת המגורים של הנחלה, ולחתום עבורו חוזה חכירה נפרד.
פיצול מגרש מנחלה ויצירת זכויות עצמאיות ונפרדות למגרש מגורים מתוך הנחלה, מאפשר לבעלי הנחלה להוריש אותה למספר יורשים ולא רק לבן אחד, ובכך מסייע בקבלת החלטות ההורשה, וכן מאפשר יצירת מקור הכנסה לבעלי הנחלה על ידי פיצול מגרש מנחלה ומכירתו לצד שלישי.
לאור היתרונות הגלומות בפיצול מגרש מנחלה, קיימת התעניינות רבה מצד בעלי הנחלות בבחינת האפשרות לפיצול מגרש, העלויות הכרוכות בכך ויישום ההליך בפועל.
לשם פיצול מגרש מנחלה, נדרש בעל הנחלה לעמוד בתנאים להצטרפות להסדר שנקבעו לפי החלטה 1591 ביניהם הסדרה ותשלום בגין כל השימושים החורגים בתוך הנחלה, לרבות תשלום בגין תקופת עבר. לאחר עמידה בתנאים להצטרפות להסדר, ניתן לשלם "דמי כניסה" בשיעור של 3.75% + מע"מ מערך חלקת המגורים בשטח כולל של עד 2.5 דונם עם היקף בנייה בסיסי של 375 מ"ר.
פיצול המגרש ייעשה בכפוף לתוכנית תקפה המאפשרת את הפיצול, ולכן נדרש בעל הנחלה להכין תוכנית לפיצול המגרש מהנחלה וכמובן גם לאשרה במוסדות התכנון . בתוכנית ייקבעו שטח המגרש המפוצל וזכויות הבנייה של בית המגורים שלא יפחתו מ-160 מ"ר. חשוב לתכנן בצורה נכונה ויעילה את פיצול המגרש. לאחר אישור התוכנית נדרש בעל הנחלה לשלם דמי היוון לרמ"י (על פי שומה עדכנית) עבור המגרש המפוצל. התשלום יבוצע על ידי השלמת תשלום בשיעור של 29.25% + מע"מ עבור זכויות של 160 מ"ר, ותשלום בשיעור 33% + מע"מ עבור יתרת הזכויות שמעל 160 מ"ר.לאחר שישולמו דמי ההיוון ייחתם הסכם חכירה מהוון לגבי המגרש המפוצל.
משרדנו עוסק שנים רבות בליווי רוכשי ומוכרי נחלות, כולל הליכי העברת זכויות בנחלה ופיצול מגרשים ובעל ניסיון רב בתחום זה, לרבות הגשת השגות על שומות רמ״י ועל שומות מס שבח.